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Dois imóveis nunca são exatamente iguais: andar, posição, estado de conservação, metragem e até a data da oferta mudam o preço. A homogeneização é o ajuste técnico que coloca todos os imóveis pesquisados na mesma régua do imóvel avaliado.
É ela que transforma uma lista de preços em uma conclusão de valor defensável.
Por que comparar direto não funciona
Se o avaliado tem 80 m² e o imóvel pesquisado tem 120 m², comparar os preços totais distorce o resultado. A homogeneização corrige essas diferenças com fatores técnicos, permitindo comparar o que é comparável.
Os fatores mais comuns
- Fonte da oferta: anúncios costumam ter margem de negociação, que precisa ser descontada;
- Localização: diferenças de quadra, rua e entorno;
- Padrão construtivo e estado de conservação;
- Área privativa, vagas, andar e orientação;
- Fator tempo: variação do mercado entre a data da oferta e a da avaliação.
Como aparece no laudo
O laudo apresenta os imóveis pesquisados, os fatores aplicados em cada um e o valor unitário homogeneizado resultante. Assim, qualquer pessoa consegue conferir o caminho do cálculo — é isso que dá força técnica ao documento.
Grau de fundamentação
A NBR 14653 classifica o laudo em graus de fundamentação conforme a quantidade e a qualidade dos dados e dos tratamentos aplicados. Quanto maior o grau, mais robusta é a conclusão.
Saiba mais
Veja como é calculado o valor de um imóvel e os métodos de avaliação de imóveis.
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